Zukunftsweisende Lösungen für Workplace-Management, KI-gestützte Gebäudeoptimierung und neue gesetzliche Sicherheitsstandards waren Themen beim diesjährigen IFM-Kongress in Wien. © TU Wien

Zwischen Fachkräftemangel, ESG und Cyberattacken stehen Immobilien mehr denn je im Fokus strategischer Entscheidungen.

Der Internationale Facility Management Kongress an der TU Wien brachte Fachleute aus ­aller Welt zusammen, um zukunftsweisende Lösungen zu diskutieren.

Unternehmen stehen weiterhin vor der Herausforderung, die richtigen Spezialist:innen zu gewinnen und langfristig zu halten. Antworten darauf werden nicht nur in den HR-Abteilungen gesucht, sondern auch im Facility-Management. Dass dieses Thema in der obersten Unternehmensführung angekommen ist, zeigte sich im Rahmen des 18. Internationalen Facility Management (IFM) Kongresses vergangenen November an der TU Wien. 

Marco Porak, IBM-Generaldirektor für Österreich, geht diese Problemstellung aus einem sehr menschlichen Blickwinkel an. Für ihn stehen vor allem Mitarbeiter:innen und deren Bedürfnisse im Mittelpunkt. Daher wurde das IBM-Gebäude (wird heute unter dem Namen „The Frame – City Office“ vom Eigentümer Raiffeisen-Holding Niederösterreich-Wien vermarktet) im zweiten Bezirk in Wien saniert. Es wurde zwar in den Jahren 1999 bis 2001 bereits auf einen modernen Stand gebracht, entsprach aber mittlerweile nicht mehr den heutigen Anforderungen.

Nun bietet es vor allem viel Platz für Kommunikation. Ein ganzes Stockwerk ist diesem Thema gewidmet. Hier können Kunden empfangen, Projekte flexibel bearbeitet und neue Produkte entwickelt werden. Kommunikation und Austausch stehen im Mittelpunkt. Technik, wie modernstes Videokonferenz-Equipment, aber auch flexible Einrichtung, die von den Nutzern selbst an die jeweilige Situation angepasst werden kann, unterstützen ein hybrides Arbeiten und Vernetzen. Die Refinanzierung gelingt durch eine intelligente Flächenoptimierung: IBM reduzierte die genutzte Bürofläche um rund 30 Prozent. Die frei gewordenen Ressourcen fließen direkt in die Qualität der verbleibenden Räume – etwa in spezialisierte „Well-being-Bereiche“ für Yoga und arbeitsmedizinische Versorgung.

Ein ähnliches Vorgehen ist bei MIC Customs Solutions in Linz zu beobachten. Auch hier ist das Thema in der Führung verankert. Ursula Schöneborn-Siligan, CFO und Vice President Finance and Legal, befasst sich persönlich mit dem Thema Workplace-Experien­ce. Ziel ist es, in Zeiten des Fachkräftemangels und des „War for Talent“ ­Mitarbeiter zu binden und zugleich Flexibilität und Wachstum zu ermöglichen. Dazu wurde ein völlig neues Gebäude in hybrider Beton-Holz-Bauweise nach dem Cradle-to-Cradle-Prinzip, also voll recyclingfähig, errichtet. 

„Activity-Based Working“ ermöglicht Flexibilität und Selbstbestimmung. Das Credo lautet: „Das Unternehmen investiert nicht in Flächen, sondern in Menschen.“ Komfort ist daher kein Luxus, sondern Voraussetzung für Produktivität. Daher soll „mehr Home ins Office“. Der Raum wird zum Anker für Zugehörigkeit. Das Büro ist nicht mehr ein Ort der Anwesenheit, sondern der Energie, des Austauschs, der Inspiration. Das soll sich auch durch geringere Fluktuation und beim Recruiting positiv bemerkbar machen.

Innovationstreiber Hofburg
Die Workplace-Experience steht in engem Zusammenhang mit ESG und Nachhaltigkeit, dem zweiten Schwerpunkt des IFM-Kongresses. Burghauptmann Reinhold Sahl berichtete, dass er ohne rechtliche Notwendigkeit einen starken Fokus auf diese Themen legt, da der Energieverbrauch einen sehr großen Kostenblock in historischen Gebäuden ausmacht.

Wo teilweise nicht mehr aktuelle Haustechnik eine datenbasierte Opti­mierung erschwert, setzt die Hofburg auf Kooperation: Gemeinsam mit der TU Wien wurde eine minimalinvasive und kostengünstige Nachrüstung entwickelt. Mithilfe von IoT-Messgeräten und smarter Hardware-Architektur gelingt die Datenerfassung nun deutlich ­effizienter als mit klassischer Gebäudetechnik. Die gesamte maßgeschneiderte Architektur basiert auf der Zusammenarbeit der TU Wien mit Stanford. Es sollen sich aber auch schon bestehende Systeme ohne großen Aufwand einbinden lassen. 

Die Hofburg zeigt sich aber auch von anderer Seite als innovativ. Historische Elemente wie Kastenfenster bekommen ein neues Leben und erweisen sich bei bewusstem Einsatz als Energiesparer. Die Dokumentation erfolgt in einem 3D-Dokumentationstool, das in den Gebäudemodellen die Messgeräte und IT-Komponenten verortet und so die Wartung und Fehlersuche vereinfacht. Auch die Planung von Optimierungsmaßnahmen und Sanierungsentscheidungen ist so viel effizienter.

KI als Unterstützer
Alexander Redlein, Leiter von IFM – Forschungsgruppe für Immobilien und Facility Management an der TU Wien, präsentierte anhand der aktuellen Forschung gemeinsam mit der Universität Stanford, wie aus ESG-Mess­daten echte Effizienzgewinne entstehen. Durch das Training lokaler neuronaler Netzwerke mit Verbrauchs-, Wetter- und Nutzungsdaten lassen sich Verbräuche präzise prognostizieren. Das System erkennt Abweichungen in Echtzeit und liefert sofort konkrete Hinweise auf mögliche Mängel.

So wird die gesetzliche ESG-Berichtspflicht vom bürokratischen Aufwand zum ­strategischen Mehrwert für Eigentümer und Nutzer. Wichtig ist dabei Redlein zufolge eine lokale Lösung, die auch österreichische Wertschöpfung generiert. In diversen Forschungsprojekten auf Basis der Zusammenarbeit mit der Industrie sei dies erfolgreich gelungen.

ESG nicht vom Tisch
Dass im Gegensatz zu vielen Gerüchten das ESG-Reporting nicht vom Tisch ist, zeigte danach Dennis Pietzka von PwC Österreich und machte deutlich, was in diesem Bereich auf uns zukommen wird. Geplant ist ein „Stop the clock“-Proposal – sprich eine Verschiebung der Erstanwendung um rund zwei Jahre. In dieser Zeit sollen inhaltliche Vorschläge erarbeitet werden, wie eine Einschränkung des Anwendungsbereichs auf Unternehmen mit mehr als 1.000 Mitarbeitenden und 450 Millionen Euro Umsatz, eine reine Prüfung durch den Wirtschaftsprüfer auf begrenzte Sicherheit statt auf „reasonable assurance“ sowie Vereinfachungen der ESRS, zum Beispiel auf quantitative Datenpunkte. Ziel ist es, die Aufwände wesentlich zu reduzieren.

Genaue Vorschläge müssen aber noch erarbeitet und dann beschlossen werden. Zusammenfassend herrscht hier derzeit große Unsicherheit – auch darüber, welche Erleichterungen wirklich umgesetzt werden. Das Ziel, bis 2050 CO₂-neutral zu sein, bleibt aus heutiger Sicht jedenfalls bestehen. Dafür sorgen auch andere Regelungen wie das ­Energieeffizienzgesetz.

Cyberangriffe als Geschäftsmodell
Andere gesetzliche Anforderungen im Bereich der Immobilienwirtschaft stehen hingegen bereits fest: das Netz- und Informationssystemsicherheitsgesetz (NISG) und das Resilienz kritischer Einrichtungen-Gesetz (RKEG). Sie gewinnen durch die aktuelle Lage immer mehr an Bedeutung, da sich die Anzahl an Cyber­angriffen vermehrt und auch immer mehr private Unternehmen, wie Spitäler und wichtige Produktionsunternehmen, ins Visier geraten. Beide Gesetze erweitern daher die bisherige Sicht auf das Sicherheitsniveau von Netz- und Informationssystemen um ­Gebäudeaspekte. Hier geht es vor allem um die physische Sicherheit und ein Business-Continuity-Management. Sprich: dass auch im Krisenfall eines Cyber- oder auch eines physischen Angriffs der Betrieb oder die Infrastruktur weiter verfügbar ist und somit das Kerngeschäft weitergeführt werden kann.

Während das RKEG nur auf vom Ministerium dezidiert genannte Infrastruktur anzuwenden ist, muss beim NISG in Abhängigkeit von Größe und Unternehmenszweck immer eine interne Risikoanalyse durchgeführt werden: Welche Risiken bestehen, wie hoch sind diese und welche Risikomaßnahmen sind umzusetzen? Zur Abschreckung sieht es erhebliche Strafen von bis zu 500.000 Euro bei Nichteinhaltung für die Unternehmensführung vor. 

Alessandro Friedreich von TENENTE (Ingenieurbüro für Nachrichtentechnik) zeigte auf, dass vor allem die Gebäudetechnik und ihre Steuerung von außen Gebäude sehr verletzlich machen. Dies könne aber mit einfachen Methoden wie einer besseren Firewall, rechtzeitigen System-Updates und einer Backup-Stromversorgung simpel und kostengünstig verbessert werden. Diese Schritte seien ratsam, um die Kontinuität des Kerngeschäfts sicherzustellen und die Widerstandsfähigkeit (Resilienz) des Unternehmens zu stärken.

Licht am Ende des Tunnels
Zum Abschluss gab es positive Aussichten: Laut Valentin Hofstätter, Kapitalmarktspezialist von Raiffeisen Capital Management, springt der Wirtschaftsmotor nun auch wieder in Europa an. Die USA seien zwar immer noch viel performanter, für Europa sieht er aber wieder Licht am Ende des Tunnels. Der Fachkräftemangel hält jedoch weiter an bzw. wird sich durch demografi­sche Entwicklungen wie etwa die Pensions­welle der Babyboomer-Generation weiter verschärfen. 

Die bemerkenswert schwache Performance Chinas und die starke Leistung Indiens führen zu einer Verstärkung der Kooperation – auch auf universitärer Ebene. Der IFM-Kongress legte den Grundstein für eine Zusammenarbeit der TU Wien mit dem Indian Institute of Technology (IIT) Bombay. Zahlreiche Professoren und Studenten besuchten den Kongress und nahmen später an einer gemeinsamen Winter School zum Thema „ESG in Practice“ teil. Ziel war es, nicht nur die ­Studierenden im Bereich ESG und smarte Technologien, wie IoT, KI sowie Workplace, weiterzubilden, sondern auch im Rahmen einer Design-Thinking-Challenge am Ende der Winter School innovative Lösungsansätze für aktuelle Problemstellungen österreichischer und indischer Immobilienunternehmen zu kreieren. (RNF)