OeNB: KIM-VO nicht der begrenzende Faktor für Kreditvergabe © APA - Austria Presse Agentur
Der Kauf eines Eigenheims bleibt für viele Haushalte schwer leistbar. Wie das Vergleichsportal durchblicker am Mittwoch vorrechnet, müsste ein durchschnittliches Doppelverdienerpaar für eine 90 m2-Neubauwohnung in Wien im Juni 53 Prozent seines Nettoeinkommens zur Kredittilgung aufwenden - also deutlich mehr als die von der Finanzmarktaufsicht (FMA) als nachhaltig angesehene Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent. Mögliche Ausnahmen davon nutzten Banken zuletzt nur wenig.
"Die Zinssenkungen der EZB neigen sich dem Ende zu, damit bleiben vor allem die hohen Immobilienpreise ein Knackpunkt für die Finanzierbarkeit", sagt durchblicker-Geschäftsführer Martin Spona in der Aussendung. Allerdings gab es eine leichte Verbesserung. Im Schnitt des Vorjahres 2024 hätte der gleiche Durchschnittshaushalt 61 Prozent des Einkommens für den Kredit aufgebraucht.
Kritik an der FMA
Die Vergabe-Regeln für Immobilienkredite waren erst jüngst wieder zum Politikum geworden. Die entsprechende KIM-Verordnung ist zwar mit Ende Juni ausgelaufen und demnach für die Banken nicht mehr rechtlich bindend. Die FMA mahnte die Geldhäuser aber dazu an, die Regeln im Grundsatz weiterhin zu befolgen.
Das sorgte für viel Kritik in den Rängen von Banken und Politik. Zuletzt am heutigen Mittwoch durch den Generalsekretär der Freiheitlichen Wirtschaft, Reinhard Langthaler, der der FMA einen "wirtschaftsfeindlichen Kurs" vorwarf, mit dem sie "einen dringend notwendigen Aufschwung in der Bauwirtschaft" torpediere. "Die strengen Regeln für Kredite bei Wohnungserwerb haben den gesamten Immobiliensektor und seine Mitarbeiter tief getroffen", meint dann Johannes Wild, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Niederösterreich (WKNÖ). Käufer und Unternehmen könnten nach dem Ende der KIM-Verordnung nun "aufatmen".
FMA-Chef Helmut Ettl verteidigte das Vorgehen seiner Behörde im Interview mit den Oberösterreichischen Nachrichten (OÖN). Bereits seit 2016 gelte eine entsprechende Empfehlung an die Banken. Nach dem Auslaufen der KIM-VO kehre man jetzt zu diesem Zustand zurück. Vor dem Inkrafttreten der KIM-VO (2022) hätten aber 90 Prozent der Kredite nicht mehr den Kriterien entsprochen, argumentiert er. Die Kreditnachfrage sei zudem heuer wieder angezogen - trotz der KIM-VO.
OeNB: KIM-VO nicht der begrenzende Faktor für Kreditvergabe
Die KIM-Verordnung sah einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent und eine Schuldendienstquote von maximal 40 Prozent bei einer maximalen Laufzeit von 35 Jahren vor. Allerdings konnten die Banken bei 20 Prozent der vergebenen Kredite von diesen Regeln abweichen - eine Ausnahme, die sie trotz der Kritik an den zu strengen Regeln nur in geringem Ausmaß in Anspruch nahmen, wie die Nationalbank (OeNB) in ihrem jüngsten Finanzmarktstabilitätsbericht schrieb.
In der zweiten Jahreshälfte 2024 entsprachen demnach 87 Prozent der neuvergebenen Kredite den KIM-Kriterien (alle Banken zusammengenommen). Rund 60 Prozent der Banken würden weniger als die Hälfte ihres Ausnahmekontingents nutzen. "Insgesamt blieben rund 600 Mio. EUR des Ausnahmevolumens ungenutzt, was zeigt, dass die KIM-VO nicht der begrenzende Faktor für die Kreditvergabe an private Haushalte ist", heißt es im OeNB-Finanzmarktstabilitätsreport. Vonseiten der Banken kam nach Einführung der Verordnung immer wieder Kritik, dass diese das Geschäft stark belaste. Dass die neuen Regeln nun die Kriterien der Verordnung im Grunde beibehalte, sorgte Ende Juni für neuerlichen Unmut in der Immobilien- und in der Bankenbranche.
Immer mehr Kredite mit fixem Zinssatz
Für Menschen, die einen Immobilienkredit aufnehmen, empfiehlt durchblicker unterdessen, sich zu einem fixen Zinssatz zu verschulden. Dem kommen die meisten auch nach, wie Zahlen der OeNB zeigen. Im April wurden Neukredite im Wert von 1.577 Millionen Euro vergeben - davon 88 Prozent zu fixem und 12 Prozent zu variablen Zinssatz. Hier zeichnete sich in den vergangenen Jahre ein deutlicher Trend ab: In den Jahren 2020 und 2021 lag der Fix-Anteil in allen Quartal nur leicht über 60 Prozent. Seit Mitte 2023 betrug die Quote dann immer mehr als 75 Prozent.