Auf der Donauplatte wird weiter gebaut © APA - Austria Presse Agentur
Der Wiener Büromarkt leidet unter der schwächelnden Konjunktur. Die Vermietungsleistung sei heuer im ersten Halbjahr gegenüber der Vorjahresperiode um 5 Prozent auf 74.650 Quadratmeter gesunken, berichtete das Immobilienberatungsunternehmen CBRE am Montag. Gestützt wurde das Ergebnis vor allem vom noch "überdurchschnittlich starken ersten Quartal", auf das mehr als zwei Drittel der Vermietungen entfielen. Das zweite Quartal fiel "deutlich verhaltener" aus.
Zwischen April und Juni wurden den Angaben zufolge nur 20.559 Quadratmeter Büroflächen vermietet - um 45 Prozent weniger als vor einem Jahr. Das war dem Immo-Consulter zufolge das niedrigste Quartalsergebnis seit dem Corona-Pandemie-Jahr 2021. Fast die Hälfte der Vermietungsleistung entfiel auf die inneren Bezirke Wiens, gut ein Fünftel auf den Wienerberg. Die Nachfrage dominierten demnach Unternehmen aus Handel, Infrastruktur und Freizeit - angeführt vom Gesundheitssektor.
Im Gesamtjahr 2026 werde sich "das hohe Halbjahresniveau" voraussichtlich nicht fortsetzen, erwartet der Immo-Consulter. Insbesondere großvolumige Büroanmietungen seien derzeit von längeren Entscheidungsprozessen geprägt, also schwer vermittelbar.
Spitzenmieten steigen weiter
Unverändert hoch sei die Nachfrage nach modernen, ESG-konformen Büroflächen in zentralen Lagen mit hoher Standortqualität. Das Angebot sei begrenzt, erklärte CBRE-Immobilienexperte Patrick Schild. Das sorge für weiter steigende Spitzenmieten. In den inneren Bezirken bleibe die Spitzenmiete mit 28,50 Euro pro Quadratmeter und Monat auf hohem Niveau und dürfte bis Jahresende auf rund 29 Euro steigen.
Besonders dynamisch entwickle sich zudem die Donau City: "Mit der Fertigstellung des DC Tower 2 wird dort ein Anstieg der Spitzenmiete von derzeit 25,50 auf rund 28 Euro pro Quadratmeter erwartet - und das Potenzial für weitere Steigerungen ist durchaus vorhanden", hielt Schild fest. Die Durchschnittsmiete liege aktuell bei 17,25 Euro pro Quadratmeter.
Insgesamt präsentiert sich der Wiener Büromarkt laut CBRE trotz eines zunehmend herausfordernden wirtschaftlichen Umfelds "weiterhin robust". Im europäischen Vergleich positioniere sich die Bundeshauptstadt als wettbewerbsfähiger Büromarkt mit attraktivem Preis-Leistungs-Verhältnis. Der Leerstand sei weiter gering. Im zweiten Quartal stieg er von 3,8 auf 3,9 Prozent. Damit zähle Wien zu den europäischen Hauptstädten mit den niedrigsten Leerstandsquoten. Im modernen Bürobestand der Klassen A und B sei die Quote mit 4,4 Prozent praktisch unverändert - bis Jahresende wird allerdings aufgrund bevorstehender Projektfertigstellungen mit einem leichten Anstieg gerechnet.
Mehr als 50.000 Quadratmeter in Bau
Im zweiten Quartal wurde kein Büroprojekt fertiggestellt - für das Gesamtjahr 2026 werden rund 76.400 Quadratmeter neue Büroflächen erwartet. Das Businesscenter "ENNA" am Areal der ehemaligen Postbuswerkstätten im 3. Wiener Gemeindebezirk ist seit dem ersten Quartal fertig; etwas mehr als 50.000 Quadratmeter befinden sich noch im Bau, darunter der DC Tower 2 als größtes Projekt.
"Der Markt befindet sich derzeit in einer Phase der Konsolidierung - die Zurückhaltung betrifft vor allem großflächige Anmietungen, deren Entscheidungsprozesse aufgrund hoher Finanzierungskosten, des anhaltenden Kostendrucks sowie eines insgesamt unsicheren wirtschaftlichen Umfelds länger dauern", erklärte Schild. Der Flächenbedarf sei vorhanden. "Entscheidungen werden derzeit vielfach verschoben, aber nicht aufgehoben."
Die Nachfrage im Klein- und Mittelflächensegment bezeichnete er als stabil. Die Pipeline an potenziellen Mietabschlüssen für die kommenden Quartale sei gut gefüllt. "Sobald Unternehmen wieder mehr Planungssicherheit gewinnen, sehen wir gute Chancen für eine Belebung insbesondere im Großflächensegment", betonte Schild.