Für die Wohnbaukredit-Vergabe gibt es auch künftig klare Vorgaben © APA - Austria Presse Agentur
Die KIM-Verordnung, die strengere Regeln für die Vergabe von Wohnkrediten festlegt, läuft aus. Mit ihrer Einführung im August 2022 kamen - gepaart mit deutlich gestiegenen Zinsen - spürbare Rückgänge bei der Kredit-Neuvergabe, wie Daten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zeigen. Seit einigen Monaten geht es aber wieder merklich bergauf. Dennoch reißt die Kritik an den künftigen Regeln für private Immobilienkredite nicht ab.
Die Finanzmarktaufsicht (FMA) hatte die KIM-Verordnung vor knapp drei Jahren (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmenverordnung) eingeführt, um angesichts steigender Zinsen und einer hohen Inflation eine Überschuldung privater Haushalte zu vermeiden. Zum Start der Verordnung ging die Neuvergabe von Wohnkrediten in Österreich spürbar zurück. Laut Daten der OeNB wurden im August 2022 Kredite im Wert von rund 1,3 Mrd. Euro vergeben, nachdem es im Monat davor noch mehr als doppelt so viel (rund 2,7 Mrd. Euro) war. Im Anschluss blieb die Neuvergabe auf einem niedrigeren Niveau, ihren Tiefpunkt erreichte sie im Dezember 2023 mit 679 Mio. Euro.
Während Banken und die Immobilienbranche vor allem die KIM-Verordnung für den starken Rückgang verantwortlich machten, sah die FMA das Zinsniveau als größten Faktor für den Rückgang an. Um die stark steigende Inflation zu bekämpfen, hatte die Europäische Zentralbank (EZB) ab Juli 2022 ihre Zinsen deutlich erhöht - von 0,0 Prozent auf 4,5 Prozent in etwas mehr als einem Jahr. Das trieb auch die Kreditzinsen im Neugeschäft massiv nach oben, in der Spitze erreichten sie laut OeNB-Daten im zweiten Halbjahr 2023 mehr als 4 Prozent pro Jahr.
Kreditneuvergabe steigt seit Jahresbeginn wieder
Mittlerweile hat sich die Lage wieder entspannt, seit Jahresbeginn 2025 legt die Neuvergabe für Wohnkredite wieder spürbar zu. Im April lag sie mit rund 1,6 Mrd. Euro so hoch wie seit Einführung der KIM-Verordnung nicht mehr. Von Jänner bis April 2025 gab es laut FMA einen Anstieg um zwei Drittel auf 5,2 Mrd. Euro. Auch die Zinssituation hat sich für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer beruhigt, mit sinkenden Leitzinsen fiel das Niveau wieder und lag im April 2025 bei 3,42 Prozent.
Mit dem Ende der Verordnung hoffen manche Vertreter der Immobilienbranche wieder auf ein anziehendes Geschäft. "Das Auslaufen der KIM-Verordnung könnte daher zumindest ein wichtiger psychologischer Impuls für den Markt sein - es könnte wieder mehr Kundinnen und Kunden ermutigen, sich um eine Eigenheimfinanzierung zu bemühen", sagte Peter Weinberger, Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, am Montag in einer Aussendung.
Kritik an Nachfolgeregeln
Dennoch reißt die Kritik an der Verordnung und den Nachfolgeregeln nicht ab. Bereits vergangene Woche meldeten sich Banken, Bundesländer und Industriellenvereinigung kritisch zu Wort, nachdem die FMA ihre neuen Vergaberegeln für Wohnkredite vorgelegt hatte. Demnach darf die Beleihungsquote künftig maximal 90 Prozent betragen und die Kreditrate maximal 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens ausmachen, heißt es in einem Rundschreiben vom Donnerstag. Zudem wird darin eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren empfohlen.
Die neuen Regeln halten im Grunde an den Kriterien der bisherigen Verordnung fest, allerdings dürften Banken nun von den Vorgaben abweichen, da sie rechtlich nicht bindend sind. Sollte es zu Auffälligkeiten kommen, darf die FMA aber prüfen. Am Montag warnte der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer (WKÖ) vor einem "Weiterbestehen der KIM-Verordnung durch die Hintertür." "Die überschießenden Regeln für die Wohnkreditvergabe müssen endlich der Vergangenheit angehören," so der Obmann des Fachverbandes, Gerald Gollenz.
Auf politischer Ebene äußerte sich Tirols Landeshauptmann Anton Mattle (ÖVP), der das Auslaufen der Verordnung als "richtigen Schritt" bezeichnete. Die heimischen Banken würden ohnehin einem strengen Regelwerk unterliegen, ortete Mattle am Montag vor Journalisten wenig Risiko für Kreditausfälle. Dem pflichtete auch Hypo Tirol-Vorstand Andreas Stadler bei. Die Bank werde sich aber an den Empfehlungen "orientieren".
Die NEOS sehen durch das Auslaufen der Verordnung eine "gute Nachricht" für die heimische Wirtschaft. Sie kritisierten allerdings die "indirekte Weiterführung" durch die Aufsicht. NEOS-Kapitalmarktsprecher Christoph Pramhofer hält dies für "bedenklich" - vor allem "weil es hier keinerlei Rechtsmittel dagegen gibt", wurde er in einer Aussendung zitiert.