++ ARCHIVBILD ++ Erste und Bank Austria bedienen Rückgaben nur zu Bruchteilen © APA - Austria Presse Agentur

Die heimischen offenen Immobilienfonds leiden angesichts hoher Marktzinsen und anstehender regulatorischer Änderungen weiter unter dem Rückzug ihrer Anleger. Sowohl der Real Invest Austria der Bank Austria als auch die zwei Fonds der Erste Immobilien beschränken seit Wochen die Rücknahme von Fondsanteilen. Für Anteilseignerinnen und -eigner bedeutet das, dass ihre Auszahlungswünsche anhand einer sich täglich ändernden Quote erfüllt werden. Ein Ende ist noch nicht in Sicht.

Gesetzt wurden die Maßnahmen, auch "Gating" genannt, Ende September bzw. Anfang Oktober, da die Liquiditätsreserven der Fonds unter die gesetzlich vorgeschriebene Mindesthöhe von zehn Prozent gefallen waren oder eine Unterschreitung befürchtet wurde. Beim Erste Immobilienfonds etwa lag die Quote zum Zeitpunkt der Entscheidung bei 4,3 Prozent, mittlerweile liegt sie laut Erste bei rund zehn Prozent. Die drei betroffenen Fonds wiesen zuletzt ein Gesamtvolumen von rund 3,16 Milliarden Euro auf.

Fonds melden anhaltend hohe Rückgabeaufträge

"Seit Einführung der Rücknahmebeschränkungen sind die Anteilsrückgaben weiterhin auf anhaltend hohem Niveau. Hier zeichnet sich aktuell kein Rückgang ab", hieß es von der Erste Immobilien auf APA-Anfrage. Laut den veröffentlichten Ausführungsquoten werden Rückgabeaufträge beim Erste Immobilienfonds seit Mitte Oktober meist nur zu 0,15 bis 0,3 Prozent bedient, beim Erste Responsible Immobilienfonds zu 0,1 bis 0,2 Prozent.

Wer Anteile im Wert von 10.000 Euro zurückgeben will, bekommt damit pro Tag meist nur zwischen 10 und gut 30 Euro ausgezahlt. Der nicht ausgeführte Teil eines Auftrags verfällt, Verkaufswillige müssen die Order daher jeden Tag neu setzen. Innerhalb von Erste Bank und Sparkassen fallen dafür "bis auf Weiteres" keine Gebühren an.

Ähnlich ist die Lage bei der Bank Austria Real Invest: Die Rückgabeaufträge seien "bis jetzt nicht weniger geworden", die Ausführungsquote liege seit Beginn des Gatings zwischen 0,7 und rund 5 Prozent. Mit der Maßnahme solle die gesetzliche Liquiditätsreserve von zehn Prozent dauerhaft gesichert werden. Konkrete Liquiditätszahlen nannte die Gesellschaft nicht. Der Real Invest Austria habe seit 2003 jedes Jahr eine positive Wertentwicklung erzielt, das werde auch heuer so sein.

Ende der Beschränkungen offen

Wann die Beschränkungen aufgehoben werden, ist offen. Laut Erste hängt das von geplanten Immobilienverkäufen, die Liquidität bringen sollen, und von den Kundenaufträgen ab. Eine gesetzliche Vorgabe für die Dauer gebe es nicht. Auch die Bank Austria nannte keine Höchstdauer, es handle sich um eine "vorübergehende Maßnahme".

Anders gestaltet sich die Lage etwa bei dem von der Union Investment gemanagten immofonds 1 mit einem Volumen von rund 803 Millionen Euro. Zwar habe dieser wie alle offenen Immobilienfonds in den letzten Jahren Nettomittelrückflüsse verzeichnet. Man verfüge aber, wie auch in der Vergangenheit, "über ausreichend Liquidität, um die Rückgabewünsche vollständig zu bedienen und die Bewirtschaftung des Fonds sicherzustellen," heißt es auf APA-Anfrage.

'Vorzieheffekt' wegen neuer Kündigungsfristen

Ein Problem aus Anlegersicht ist, dass ab 2027 neue Halte- und Rückgabefristen gelten: eine Mindesthaltedauer von zwölf Monaten und nach Abgabe der Rückgabeerklärung eine Rückgabefrist von weiteren zwölf Monaten. Florian Beckermann, Präsident des Interessenverbands für Anleger (IVA), verwies Anfang Oktober daher auch auf einen möglicherweise "regulatorisch ausgelösten Vorzieheffekt". Wer bereits Anteile hält, kann 2027 und 2028 zwar noch bis zu 20.000 Euro pro Jahr und Fonds ohne diese Fristen zurückgeben, 2029 und 2030 bis zu 10.000 Euro. Solange eine Rücknahmebeschränkung aktiv ist, gilt dieser Freibetrag laut Verordnung allerdings nicht. Viele Anlegerinnen und Anleger dürften die bevorstehenden Änderungen daher zum Anlass nehmen, sich noch vorher von ihren Anteilen zu trennen.

Ironischerweise ist die Idee der neuen Regelung, genau einer Situation wie der aktuellen vorzubeugen, indem Fondsverwalter ihre Liquiditätsausstattung besser planen können und bei erhöhtem Bedarf Zeit haben, sich zu günstigeren Konditionen von den Immobilien zu trennen. Die Gefahr ist, dass sich anhaltende Mittelabflüsse zu einem Teufelskreis entwickeln: Werden Fonds dazu gezwungen, ihre Immobilien schnell zu Geld machen, um ihre Investoren auszubezahlen, müssen sie ihre Objekte womöglich unter dem Verkehrswert auf den Markt bringen, was zu Verlusten führen und Anleger zu weiteren Auszahlungswünschen animieren könnte.

Fonds verbuchen seit 2023 Mittelabflüsse

Die aktuelle Entwicklung ist aber nur die jüngste Ausprägung eines längerfristigen Trends. Monatsdaten der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) zeigen, dass Immobilieninvestmentfonds, Publikums- und Spezialfonds zusammengerechnet, seit Jahresbeginn kontinuierlich Nettoabflüsse aufweisen. Im September, dem aktuellsten verfügbaren Monat, war es mit knapp 180 Mio. Euro zudem der höchste Monatswert des Jahres, seit Jänner summieren sie sich auf rund eine Mrd. Euro. Da unter anderem bereits in den Jahren 2023 bis 2025 Gelder abgeflossen waren, halbierte sich das Vermögen der fünf heimischen Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften von rund 11 Mrd. Euro Ende 2022 auf 5,8 Mrd. Euro Ende September.

Steigende Marktzinsen belasten Branche

Grund für die Flucht aus Immobilienfonds dürften dabei vor allem das normalisierte Zinsumfeld an den Finanzmärkten sein. Allgemein werden Immobilien als relativ sichere Anlagen angesehen und wegen ihrer stabilen Bargeldflüsse, etwa aus Mieteinnahmen, auch oft als anleiheähnliche Investments behandelt. Deshalb gelten sie als besonders zinssensibel und verlieren folglich besonders stark an Attraktivität, wenn die Marktzinsen ansteigen. Zudem erhöhen die zuletzt wieder gestiegenen Leitzinsen und Staatsanleiherenditen in der Eurozone die Finanzierungskosten für Immo-Investoren und machen Sachanlagen im Verhältnis zu verzinsten Wertpapieren weniger attraktiv, was die Bewertungen der Immobilien drückt.

So wiesen die zuvor genannten Fonds in den vergangenen Jahren durchschnittliche Renditen zwischen 1,5 und 2,5 Prozent pro Jahr aus. Seit dem Ende der Nullzinsperiode stellen nun wieder andere sichere Anlageformen wie Staatsanleihen, Geldmarktfonds und Spareinlagen eine liquide Alternative mit teils höheren Renditen dar.

Eine baldige Trendwende auf der Zinsseite ist dabei kaum in Sicht - an den Finanzmärkten wird angesichts der weiterhin hohen Inflation mit weiteren Leitzinsanhebungen in den kommenden Monaten gerechnet und Marktbeobachter erwarten auch keine baldige Entspannung in der französischen Haushaltskrise, was die Anleiherenditen im Euroraum auf absehbare Zeit auf einem hohen Niveau halten könnte.

Ähnliches Bild auch bei deutschen Fonds

Die Krise betrifft daher nicht nur österreichische Vermögensverwalter. An den europäischen Aktienbörsen zählen Immobilientitel in den vergangenen Jahren zu den schwächer gelaufenen Sektoren. Auch in deutschen Immobilienfonds zeigt sich das fehlende Kaufinteresse. Neben mehreren kleineren Fonds musste zuletzt auch die Deutsche-Bank-Tochter DWS Ende Oktober die Rücknahme von Anteilen ihres unter Druck geratenen Immobilienfonds "Grundbesitz Europa" einschränken.